Il proprietario dell’alloggio insalubre condannato al risarcimento dei danni alla salute dell’inquilino

Muffa in casa di affitto

Il proprietario dell’alloggio insalubre condannato al risarcimento dei danni alla salute dell’inquilino

Il locatore di un immobile è responsabile per i danni alla salute subiti dal conduttore
nel corso del contratto e dovuti alle condizioni abitative dell’alloggio. La tutela
del diritto alla salute, infatti, prevale su qualsiasi patto interpretativo di esclusione
o limitazione della responsabilità. Ne consegue che è del tutto irrilevante che
il conduttore fosse a conoscenza dell’esistenza di anomalie nell’appartamento
al momento della conclusione del contratto. È sostanzialmente questo, rileva Giovanni
D’Agata, presidente dello “Sportello dei Diritti [1]”, il principio stabilito
dalla Corte di cassazione che, con la sentenza 38559/14, depositata oggi dalla sentenza
19744 di oggi che ha accolto il ricorso di due coniugi che avevano perso un figlio
per avvelenamento da ossido di carbonio mentre si trovava nel bagno senza finestra
dell’appartamento preso in locazione.La coppia aveva convenuto in giudizio il locatore
esponendo che il tragico evento si era verificato a causa del fatto che lo scaldabagno
non era stato installato a regola d’arte per insufficienza tanto della capienza
del locale quanto del sistema di scarico dei fumi. Il condotto di esalazione, infatti,
pur essendo stato interrotto a causa dell’intervento di chiusura effettuato da
soggetti terzi nell’ambito dei lavori di ristrutturazione dei piani superiori,
risultava irregolare fin dall’origine in quanto collegato, in modo del tutto anomalo,
alla canna di deflusso dei fumi delle cucine e privo dello sfiato di riserva.I proprietario
ha contestato la domanda riportandosi alle osservazioni della perizia espletata nel
corso del processo penale secondo la quale la causa preminente dell’evento era
stata l’interruzione del condotto di esalazione in corrispondenza del quarto piano
che da sola costituiva condizione sufficiente per il verificarsi della sciagura.
Il mancato rispetto di alcune prescrizioni normative, pertanto, aveva solo abbassato
il margine di sicurezza della caldaia ma non aveva creato una situazione di pericolo
tale da far scattare la responsabilità.Il tribunale ha respinto la domanda dei genitori
mentre la Corte d’appello ha riconosciuto la responsabilità del proprietario nella
misura di un terzo e lo ha condannato a risarcire il danno.La vertenza è così giunta
di fronte ai giudici di legittimità dove la coppia ha sostenuto che lo scaldabagno
era stato installato dal proprietario in violazione delle norme di sicurezza e che
tale situazione illegittima era stata la causa del sinistro. In questo contesto,
hanno proseguito i ricorrenti, i giudici avrebbero dovuto ritenere in capo al proprietario-locatore
la presunzione di responsabilità ex articolo 2051 del cc escludendo la concorrente
colpa del conduttore.La Cassazione, nell’accogliere il ricorso, ha affermato che
la responsabilità del locatore per i danni derivanti dall’esistenza dei vizi sussiste
anche in relazione ai quelli preesistenti la consegna del bene ma manifestatisi successivamente
a essa nel caso in cui il locatore poteva conoscere la loro esistenza usando l’ordinaria
diligenza.Ne consegue, ha concluso la Suprema corte, che il locatore è tenuto a
risarcire il danno alla salute subito dal conduttore in conseguenza delle condizioni
abitative dell’immobile locato quand’anche tali condizioni fossero note al conduttore
al momento della conclusione del contratto, in quanto la tutela del diritto alla
salute prevale su qualsiasi patto interprivato di esclusione o limitazione di responsabilità. In
conclusione lo “Sportello dei Diritti [2]” fornisce alcuni chiarimenti come fare
quando il locatore rifiuta di risolvere i problemi legati alla comparsa di muffa. Va
detto che il formarsi della muffa sulla pareti di casa può dipendere sia dalle cattive
abitudini di chi vi abita (insufficiente areazione dei locali, collocazione degli
stendini all’interno della casa, ecc.) sia dalla mancata manutenzione da parte del
proprietario di casa..L’articolo 1587, comma 1, numero 1, Codice civile, dispone
che «il conduttore deve prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del
buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso determinato nel contratto o per l’uso
che può altrimenti presumersi dalle circostanze».Solo ove la muffa possa ricondursi
ai vizi della cosa locata, potrà applicarsi la disposizione di cui all’articolo
1578, Codice civile, per il quale «se al momento della consegna la cosa locata è
affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito,
il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo,
salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili. Il locatore
è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova
di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna». L’articolo
1581, Codice civile dispone a sua volta che «le disposizioni degli articoli precedenti
si osservano, in quanto applicabili, anche nel caso di vizi della cosa sopravvenuti
nel corso della locazione».